隨著二胎政策的放開(kāi)，城市中等收入群體的日益壯大，改善型群體的購(gòu)房需求不斷升溫。受到房?jī)r(jià)高企和限購(gòu)、限貸等政策的影響，“以房換房”正成為改善型購(gòu)房者的必然選擇。而在各地樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)的當(dāng)下，尤其是在土地市場(chǎng)全面走向自住房化的今天，供應(yīng)端不斷萎縮，一些高端改善型商品房和別墅類產(chǎn)品迎來(lái)供不應(yīng)求的稀缺態(tài)勢(shì)。
　　在2016年“930”新政實(shí)施后一年內(nèi)，北京普通住宅市場(chǎng)成交量大幅下滑，而別墅項(xiàng)目卻持續(xù)熱銷。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在北京“新總規(guī)”的影響下，未來(lái)別墅類產(chǎn)品將日益緊俏，一墅難求，而隨著北京房市不斷企穩(wěn)，在接下來(lái)幾個(gè)月中或?qū)⒂瓉?lái)購(gòu)房的“窗口期”。
　　調(diào)控升級(jí) 一線城市成交量全面萎縮
　　距離去年“930”新政出臺(tái)已經(jīng)滿一年。自“930”調(diào)控以來(lái)，樓市經(jīng)歷了限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”以及“購(gòu)租并舉”“租售同權(quán)”的時(shí)代。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)100個(gè)城市或縣區(qū)發(fā)布各種房地產(chǎn)調(diào)控政策近200次。
　　在調(diào)控政策全面升級(jí)的情況下， 2016年10月以來(lái)，一線城市的成交量受到政策影響，普遍成交量齊跌，降溫明顯。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年1-9月，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市總計(jì)成交1836.52萬(wàn)平米，同比下滑46.35%。
　　就北京而言，據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1至10月，北京商品房銷售面積為607.3萬(wàn)平方米，同比下降51.4%。其中，住宅銷售面積為402.8萬(wàn)平方米，同比下降44.4%。
　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，北京新建住宅成交量為20550套，創(chuàng)造了北京新建住宅商品房最近10年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的歷史最低值，同比跌幅高達(dá)50.6%。10個(gè)月時(shí)間，新房?jī)H成交2萬(wàn)套，可謂跌幅顯著。
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，過(guò)去一年，北京樓市調(diào)控政策發(fā)布密度創(chuàng)造了全國(guó)及北京的歷史紀(jì)錄，一年內(nèi)發(fā)布了超過(guò)30次各種調(diào)控措施。而經(jīng)過(guò)連續(xù)6個(gè)多月的調(diào)控，市場(chǎng)逐漸適應(yīng)，進(jìn)入低谷徘徊期，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)將繼續(xù)在低位運(yùn)行。
　　熱點(diǎn)區(qū)域 高端改善房供不應(yīng)求
　　在住宅成交總量不斷萎縮的同時(shí)，北京別墅市場(chǎng)的成交量卻仍然活躍。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅指出，從2006年北京開(kāi)始網(wǎng)簽后的十年時(shí)間里，每年別墅成交占到商品住宅總銷量的比重從未超過(guò)10%，但2017年的別墅銷量刷新了此前的歷史記錄。
　　根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年，北京別墅市場(chǎng)共成交8262套，超過(guò)了前三年的總和，占商品住宅總銷量的17.4%，創(chuàng)造了歷史新高。
　　這一趨勢(shì)在2017年得到了延續(xù)。今年1-8月，北京有146個(gè)別墅項(xiàng)目簽約，共計(jì)3550套，而供應(yīng)量只有2606套。而從實(shí)際庫(kù)存看，當(dāng)下北京只有6000多套的可售量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)供不應(yīng)求。
　　
　　從成交量來(lái)看，截至目前，北京別墅類產(chǎn)品的銷量超過(guò)商品住宅總銷量的20%。從成交金額來(lái)看，北京1-8月樓市整體成交金額為1144.52億元，其中別墅類成交金額為385.7億元，占比近34%，而根據(jù)北京市建委公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年這一占比數(shù)字僅為9%。
　　據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，以朝陽(yáng)區(qū)為例，在2017年1-10月期間，朝陽(yáng)區(qū)的新增普通住宅和別墅的供應(yīng)套數(shù)僅為163套，而成交量高達(dá)1169套。“這就意味著朝陽(yáng)區(qū)每出1套住宅或別墅，即有7人產(chǎn)生購(gòu)房需求，供求比僅為1:7，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析。
　　根據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，僅2017年10月一個(gè)月間，全北京別墅類產(chǎn)品成交量就達(dá)到了303套。相比火熱的成交量，10月新增供應(yīng)量卻為0。
　　為何在調(diào)控力度不斷升級(jí)的當(dāng)下，別墅類產(chǎn)品市場(chǎng)依舊火熱?“信貸市場(chǎng)對(duì)于普通住房的影響較大，但實(shí)際上別墅市場(chǎng)本身和信貸市場(chǎng)的關(guān)系不大，很多購(gòu)房者是全款購(gòu)房。所以從這個(gè)角度看，類似的市場(chǎng)沒(méi)有明顯降溫也是符合預(yù)期的?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
　　有業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于將現(xiàn)有住房變現(xiàn)的改善型置業(yè)者來(lái)說(shuō)，別墅滿足了這類購(gòu)房者家庭對(duì)于功能空間的改善需求，無(wú)論從單價(jià)和總價(jià)上都體現(xiàn)出了相對(duì)的優(yōu)勢(shì)。
　　“新總規(guī)”下 別墅類項(xiàng)目臨近“斷供”
　　從數(shù)據(jù)不難看出，雖然近年來(lái)別墅類產(chǎn)品越來(lái)越成為購(gòu)房者熱捧的對(duì)象，但隨著住宅用地資源的稀缺，加之政策對(duì)于土地容積率的限制，別墅項(xiàng)目正日益緊俏。
　　“在過(guò)去兩年銷售后，這類優(yōu)質(zhì)的低密度住宅土地庫(kù)存數(shù)量明顯減少?！睆埓髠ケ硎尽?br /> 　　在堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位下，今年9月29日，北京市政府發(fā)布《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》，要求未來(lái)五年新供應(yīng)各類住房150萬(wàn)套以上。根據(jù)計(jì)算，在150萬(wàn)套住房中，租賃類住房占30%，即45萬(wàn)套，產(chǎn)權(quán)類住房占70%，即105萬(wàn)套;105萬(wàn)套產(chǎn)權(quán)住房中，保障房占30%，約為31.5萬(wàn)套，商品住房占70%，為73.5萬(wàn)套;在商品住房中，中小套型商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房占70%，改善類住宅占30%，即為22.05萬(wàn)套。
　　張大偉指出，未來(lái)北京供應(yīng)的每10套住宅中，將有5套是自住房，有4套是90平米以內(nèi)的商品房住宅，只有1套是90平米以上的改善型住宅。
　　“根據(jù)新總規(guī)，可以推算未來(lái)五年中北京改善型住宅供應(yīng)總套數(shù)為22萬(wàn)套，那么每年供應(yīng)量約為44100套。”業(yè)內(nèi)人士指出，以北京市朝陽(yáng)區(qū)別墅產(chǎn)品為例，2016年別墅新增供應(yīng)占商品住宅供應(yīng)總量16.42%，2017年新增供應(yīng)套數(shù)占比僅為1.67%?！凹僭O(shè)供需比例不變，未來(lái)5年內(nèi)朝陽(yáng)區(qū)平均一年中的高端改善型別墅產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)僅為144套左右?！?br /> 　　“從近2年的土地趨勢(shì)看，出現(xiàn)新增別墅用地的可能性不大?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，從極低的供求比來(lái)看，北京別墅市場(chǎng)臨近“斷供”。
　　房?jī)r(jià)企穩(wěn) 買房迎來(lái)新一輪“窗口期”
　　面對(duì)即將斷供的別墅市場(chǎng)，張大偉表示，隨著北京城市建設(shè)不斷擴(kuò)容，在京津冀一體化發(fā)展的背景下，北京向七環(huán)發(fā)展，五環(huán)已經(jīng)能算得上是城市的核心區(qū)域。因此，處于“五環(huán)別墅帶”上的順義九章別墅、朝陽(yáng)景粼原著等眾多熱點(diǎn)別墅項(xiàng)目憑借臨近望京CBD等區(qū)位優(yōu)勢(shì)，成為今年房產(chǎn)市場(chǎng)上的熱銷項(xiàng)目。
　　從地產(chǎn)營(yíng)銷人統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)可以看出，1-10月朝陽(yáng)區(qū)的景粼原著位于冠首，且大大超越后面的排名。 為何成交套數(shù)和金額遙遙領(lǐng)先的只有景粼原著一個(gè)?龍湖地產(chǎn)負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，景粼原著所在的孫河板塊是先規(guī)劃后建設(shè)的低密墅區(qū)，區(qū)內(nèi)將建設(shè)亞洲最大濕地公園，加之望京CBD北擴(kuò)，聚集了一批風(fēng)口企業(yè)，因此受到了購(gòu)房者的熱捧。此外，龍湖雖然一向以別墅產(chǎn)品而出名，但目前景粼原著也推出了132㎡的墅區(qū)三居洋房產(chǎn)品，具有優(yōu)勢(shì)的價(jià)格成為了改善型購(gòu)房者的首選。
　　“這些都凸顯出了購(gòu)房者在考慮改善型產(chǎn)品時(shí)，會(huì)從地理位置、居住環(huán)境、配套資源、戶型空間等多維度來(lái)進(jìn)行考量，而隨著政策的不斷收緊，未來(lái)市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品將會(huì)日益稀缺。”業(yè)內(nèi)人士指出。
　　在政策的不斷“加碼”下，北京房?jī)r(jià)持續(xù)回落企穩(wěn)，有部分購(gòu)房者已經(jīng)開(kāi)始逐步結(jié)束觀望，理性入市。同時(shí)，同策研究院分析指出，從今年年底到明年上半年，樓市將進(jìn)入深度調(diào)整期，2018年面臨銷售目標(biāo)壓力的房企或?qū)⒃诖汗?jié)前后主動(dòng)降價(jià)。有分析人士指出，以上因素或?qū)⒁I(lǐng)北京樓市在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)進(jìn)入購(gòu)房的“窗口期”。