租房居，居不易，即使是住在高端租房品牌自如，也不例外。
　　近日，有媒體報(bào)道稱(chēng)，鏈家旗下的O2O租房平臺(tái)自如的部分房間存在甲醛超標(biāo)情況。根據(jù)新華社的調(diào)查，自如的部分房源在裝修結(jié)束后，僅將房間通風(fēng)透氣數(shù)天，便掛牌出租給房客。事件經(jīng)過(guò)報(bào)道后，自如方面對(duì)當(dāng)事住戶(hù)給予了經(jīng)濟(jì)賠付，并承諾為遇到此類(lèi)問(wèn)題的房客無(wú)條件提供過(guò)渡期酒店住宿。
　　此事雖是個(gè)例，但也給當(dāng)下火熱的租房市場(chǎng)帶來(lái)冷思考。無(wú)論是租房還是購(gòu)房，室內(nèi)空氣指標(biāo)的規(guī)范并未形成強(qiáng)制約束，很多人仍可能遇到房屋甲醛超標(biāo)的問(wèn)題。一向以品質(zhì)化、高端路線聞名的自如也出現(xiàn)這類(lèi)問(wèn)題，這讓外界對(duì)租房機(jī)構(gòu)的管理和盈利能力產(chǎn)生擔(dān)憂。
　　在“租購(gòu)并舉”的宏觀背景下，此事或許正是當(dāng)下租房市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)注腳：怎么保證租賃房屋的居住品質(zhì)，還需要更多細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范;怎么強(qiáng)化市場(chǎng)化租房機(jī)構(gòu)的管理和服務(wù)，還需要在減成本、降杠桿上下功夫。
　　“租購(gòu)并舉”興起 租房細(xì)則亟需建立
　　11月24日，北京市昌平區(qū)龍騰苑的一位自如房客向“自如管家”(自如公司的基層服務(wù)人員)反映，所住房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量異常引起身體不適;次日“自如管家”提出為房客免費(fèi)換租或免費(fèi)退租，并提供搬家服務(wù)，而當(dāng)事房客希望繼續(xù)居住;此后，雙方針對(duì)房屋內(nèi)空氣質(zhì)量和甲醛可能超標(biāo)等問(wèn)題多次溝通。
　　12月初，此事經(jīng)媒體報(bào)道，引發(fā)關(guān)注。自如方面承諾為遇到此類(lèi)問(wèn)題的房客無(wú)條件提供過(guò)渡期酒店住宿，并在此期間提供免費(fèi)換房或免費(fèi)退租服務(wù)，退回押金及所有未發(fā)生的房租及服務(wù)費(fèi)。雖然自如方面表示，其對(duì)房屋裝修的所有家具材料都制定了嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，并且已經(jīng)在內(nèi)部啟動(dòng)了關(guān)于原材料、施工工藝及供應(yīng)商管理的核查，但這些做法并沒(méi)有回答一個(gè)行業(yè)問(wèn)題：租房行業(yè)從選材裝修，到出租管理，以及后續(xù)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，何時(shí)才能有相應(yīng)的細(xì)化規(guī)范?
　　不同于商品房市場(chǎng)詳細(xì)明確的驗(yàn)收流程，租房市場(chǎng)，尤其是自如這類(lèi)非中介租房機(jī)構(gòu)所運(yùn)營(yíng)的租賃房屋并沒(méi)有細(xì)化的驗(yàn)收流程。以本次事件的核心環(huán)節(jié)——室內(nèi)空氣為例，在一些地方政府關(guān)于租房市場(chǎng)的管理規(guī)定中，難覓室內(nèi)空氣管理?xiàng)l款的蹤影。
　　比如，《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》雖然要求出租房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全，但對(duì)于裝修后的甲醛處理、室內(nèi)空氣等環(huán)節(jié)并沒(méi)有具體要求。而從2003年開(kāi)始實(shí)施的《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T18883-2002)對(duì)如今租房市場(chǎng)的復(fù)雜性也未有周全考慮。
　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，在“租購(gòu)并舉”的政策框架已經(jīng)搭建起來(lái)、市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與租房熱情高漲的情況下，租房領(lǐng)域的細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)亟需建立。具體到此次自如部分房屋甲醛超標(biāo)的案例，他認(rèn)為應(yīng)該從上游的建筑裝飾領(lǐng)域入手，這是大多數(shù)室內(nèi)空氣質(zhì)量問(wèn)題的主要環(huán)節(jié)。
　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，租房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一年多的發(fā)展已經(jīng)逐漸成長(zhǎng)，今后可以考慮加快制定相應(yīng)的細(xì)節(jié)規(guī)范。“現(xiàn)在框架的政策已經(jīng)出臺(tái)了，但是關(guān)于租房建筑安全、室內(nèi)裝修等(環(huán)節(jié))的具體要求還沒(méi)出臺(tái)，比如改造結(jié)束多久以后可以入住，出租房源要符合哪些標(biāo)準(zhǔn)等等?！?br /> 　　盈利艱難 縮短待租時(shí)間成必然
　　雖然甲醛超標(biāo)更多可能來(lái)自房屋裝修過(guò)程中的裝飾建材，但造成房屋無(wú)法持久通風(fēng)的根本原因，還是許多租房機(jī)構(gòu)自身的商業(yè)模式。
　　以自如旗下數(shù)量最多的“自如友家”產(chǎn)品為例。企業(yè)從業(yè)主端承接整套房屋、經(jīng)過(guò)裝修配置家具家電之后，以房間為單位對(duì)外出租。自2011年5月在北京上線以來(lái)，“自如友家”憑借良好的居住體驗(yàn)和品質(zhì)化的服務(wù)迅速打開(kāi)市場(chǎng)，目前在全國(guó)保有的房間數(shù)量超過(guò)24萬(wàn)間。但這類(lèi)房源在裝修后，往往沒(méi)有進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的通風(fēng)處理。
　　據(jù)北京市東城區(qū)的一位姚姓“自如管家”介紹，“自如友家”產(chǎn)品在首次出租時(shí)，一般會(huì)留出閑置通風(fēng)的時(shí)間，但考慮到成本回報(bào)，通風(fēng)時(shí)間一般不會(huì)長(zhǎng)于1個(gè)月，在之后的出租中，一般也不會(huì)閑置太久。但因?yàn)椤白匀缬鸭摇币话爿^為整潔，且服務(wù)較好，在北京非常受年輕白領(lǐng)喜愛(ài)。
　　“這背后的一個(gè)問(wèn)題就在于，這類(lèi)企業(yè)以提高租客入住率為導(dǎo)向，對(duì)于一些居住本身的功能相對(duì)是忽略的?！眹?yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，自如這類(lèi)非中介的租房平臺(tái)本身的商業(yè)模式?jīng)Q定了其必須精細(xì)化管理，因此在出租的時(shí)候必須考慮閑置期，裝修后入住時(shí)間越晚，閑置的時(shí)間越長(zhǎng)，越不利于商業(yè)回報(bào)。
　　“很多企業(yè)其實(shí)是類(lèi)似的，在三五年內(nèi)它必須縮短待出租時(shí)間，這樣一來(lái)出現(xiàn)這種情況(指甲醛超標(biāo))也不奇怪?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，一線城市的這類(lèi)“二房東”往往還會(huì)將客廳隔斷為一個(gè)房間，這進(jìn)一步給租賃房屋的室內(nèi)通風(fēng)帶來(lái)挑戰(zhàn)。
　　實(shí)際上，這類(lèi)做法在租賃市場(chǎng)并非少數(shù)，但在目前的政策環(huán)境下并不合規(guī)。張大偉說(shuō)，租房市場(chǎng)的需求依然強(qiáng)烈，商業(yè)模式?jīng)Q定了“二房東”式的租房企業(yè)必須通過(guò)縮短閑置時(shí)間、擴(kuò)大可出租面積等辦法來(lái)創(chuàng)造盈利空間，而這些做法往往又有違規(guī)嫌疑。
　　事實(shí)上，“二房東”租房模式目前的發(fā)展仍較為緩慢而謹(jǐn)慎，其主要原因在于房源資產(chǎn)價(jià)格高企，租金回報(bào)率長(zhǎng)期較低，而企業(yè)的融資成本維持在高位，這兩大因素在很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。
　　“盈利比較難，這是一個(gè)很突出的問(wèn)題。”據(jù)鄧浩志介紹，目前大多數(shù)自持經(jīng)營(yíng)物業(yè)的租房企業(yè)，和“二房東”式的租房企業(yè)都不能解決盈利問(wèn)題，主要原因還是在于拿房成本和利息成本太高。
　　“現(xiàn)在北上廣深四大一線城市租金回報(bào)率大概在1.5%到2%之間，如果按商品房算，盈利難?！编嚭浦颈硎?，“現(xiàn)在普遍房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本是7%到8%左右，如果地價(jià)下降到只是商品房?jī)r(jià)格的1/3左右，那么盈利能力提升3倍，租金回報(bào)率可以達(dá)到4.5%到6%之間，但仍然沒(méi)能夠蓋過(guò)利息成本。”
　　房企“集團(tuán)軍”入局，關(guān)鍵還在供給側(cè)
　　即使大多數(shù)一二線城市的租售比相差懸殊，但租房這塊蛋糕仍然被不少企業(yè)、機(jī)構(gòu)看中。其中，一些實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是扮演著“集團(tuán)軍”的角色。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有20多家百?gòu)?qiáng)房企啟動(dòng)長(zhǎng)租公寓類(lèi)租房項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略。如萬(wàn)科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮在接受媒體采訪時(shí)表示，萬(wàn)科計(jì)劃成為租賃行業(yè)的龍頭企業(yè)。再比如碧桂園集團(tuán)總裁莫斌提出，力爭(zhēng)在2020年做到100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓。
　　房企“集團(tuán)軍”的進(jìn)入會(huì)進(jìn)一步改善租房體驗(yàn)嗎?嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為答案是肯定的。
　　“真正能對(duì)甲醛超標(biāo)這類(lèi)情況形成倒逼的，應(yīng)該是房企和自持型公寓的參與?！痹趪?yán)躍進(jìn)看來(lái)，這類(lèi)房屋大多由專(zhuān)業(yè)的房企開(kāi)發(fā)、裝修，在交給業(yè)主之前需經(jīng)過(guò)政府部門(mén)驗(yàn)收，經(jīng)過(guò)這些流程的房屋質(zhì)量相對(duì)可靠。他認(rèn)為，這類(lèi)由房企開(kāi)發(fā)并出租的房源在租房市場(chǎng)上，會(huì)比中介型、“二房東”型房源更受歡迎。
　　但在租售比高居不下的一線城市，房企所開(kāi)發(fā)并持有的租賃房源能有多大的商業(yè)前景其實(shí)也考驗(yàn)想象力。
　　“一套500萬(wàn)元的房子，月租金也就七八千元，租售比太懸殊了，(房地產(chǎn))企業(yè)只能是以多隔斷、低配置的裝修來(lái)創(chuàng)造盈利空間?！睆埓髠フJ(rèn)為，在土地價(jià)格高企的情況下，房企的入局并不能解決租房市場(chǎng)甲醛超標(biāo)、服務(wù)不到位等問(wèn)題;相反，隨著企業(yè)進(jìn)入越多，有可能出現(xiàn)此類(lèi)負(fù)面事件的可能性更大，因?yàn)樽夥款I(lǐng)域的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。
　　張大偉認(rèn)為，核心的解決辦法還是增加租房用的土地供應(yīng)。12月7日，北京市住建委在官網(wǎng)發(fā)布消息稱(chēng)，目前有約12萬(wàn)套國(guó)企利用自有用地建設(shè)的保障房;北京全市企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目有27個(gè)，自持面積約143萬(wàn)平方米;已開(kāi)工朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)等5個(gè)利用集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目、房源1.28萬(wàn)套，目前已入住4200余戶(hù)。
　　而在上海，自7月推出首宗租賃住宅用地以來(lái)，已至少成交了15幅租賃住宅用地，占地面積47.12萬(wàn)平方米，合計(jì)建筑面積近109萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)至少形成18100套租賃供應(yīng)房源。
　　這些試點(diǎn)誠(chéng)然效果顯著，但相比巨大的租房需求，仍然顯得杯水車(chē)薪。張大偉認(rèn)為，租賃住房土地或房源的供給還需要增量。“量少的話，變相地就變成保障房了，對(duì)整體市場(chǎng)沒(méi)有什么影響，跟市場(chǎng)脫節(jié)?！?br /> 　　鄧浩志注意到，有些城市的做法是，在商品房用地當(dāng)中指定一部分專(zhuān)門(mén)用于發(fā)展租賃物業(yè)，他擔(dān)心這會(huì)進(jìn)一步加劇房屋租售的供求矛盾。此外，若單純靠政府指定的自持物業(yè)，租賃住房的總量顯然還不夠?！八砸丛趺幢P(pán)活現(xiàn)在集體用地、盤(pán)活‘三舊改造’，但這些相關(guān)的政策現(xiàn)在還不知道。”