劉女士在買下一套學(xué)區(qū)房后，卻發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)指標(biāo)已被用掉，為此她將賣家訴至法院，要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。近日北京市三中院對(duì)本案宣判，判決賣家退還定金并支付違約金。
　　案情回顧?合同規(guī)定空出學(xué)區(qū)名額
　　劉女士花488.1萬(wàn)元購(gòu)買了王先生夫婦所有的一套學(xué)區(qū)房。雙方簽訂的《房屋買賣合同》中約定了付款方式和期限，并約定王先生夫婦需在2018年3月1日前將房屋內(nèi)學(xué)區(qū)名額空出。如果出賣人逾期遷出戶口，致使買受人無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)買學(xué)區(qū)房之目的，則構(gòu)成根本違約，買受人有權(quán)解除合同。劉女士按約定支付定金33.1萬(wàn)元，后發(fā)現(xiàn)王先生夫婦已經(jīng)使用了學(xué)區(qū)名額，遂將對(duì)方訴至法院，要求其返還定金33.1萬(wàn)元并支付違約金33.1萬(wàn)元。
　　北京市三中院審理后認(rèn)為，雙方在合同中就戶口遷出和違約責(zé)任作了明確約定，且涉案房屋系學(xué)區(qū)房，王先生夫婦在明知教委出臺(tái)了入學(xué)指標(biāo)的相關(guān)規(guī)定后，仍在涉訴房屋內(nèi)為自己的子女辦理了入學(xué)登記手續(xù)，導(dǎo)致劉女士子女入學(xué)目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，其行為構(gòu)成違約。劉女士有權(quán)依據(jù)合同享有單方解除權(quán)，且應(yīng)返還其已支付的定金，并支付相應(yīng)的違約金。最終判決返還33.1萬(wàn)元定金并支付33.1萬(wàn)元違約金。
　　法官提示?使用入學(xué)指標(biāo)構(gòu)成違約
　　合同法規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
　　作為較為特殊的房屋，“學(xué)區(qū)房”的購(gòu)買目的較為明顯，是為了子女上學(xué)適用，且該類房屋的價(jià)值也高于普通房屋。故此，如果出賣人未及時(shí)遷出戶口并使用了入學(xué)指標(biāo)，將可能導(dǎo)致買受人子女無(wú)法正常使用入學(xué)指標(biāo)，且將有可能為此承擔(dān)大額的違約賠償，甚至判令合同解除的風(fēng)險(xiǎn)。
　　法官提醒，“學(xué)區(qū)房”的戶口性質(zhì)較為特殊，建議買受人在簽訂合同之前，向教育部門了解核實(shí)交易房屋的學(xué)籍使用情況及入學(xué)指標(biāo)的相關(guān)政策，可依據(jù)相應(yīng)學(xué)校的入學(xué)政策，在合同中明確約定房屋對(duì)應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買受人使用，也可保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金以敦促出賣人及時(shí)履行戶口遷移義務(wù);同時(shí)建議出賣人注意遷移戶口的履行時(shí)間，如果明知學(xué)區(qū)房的指標(biāo)使用對(duì)買受人造成重要影響的，切勿占用，否則可能因“明知”和“惡意”而付出巨大的違約代價(jià)。