國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年“一、二線城市控房價(jià)、三、四線城市去庫存”的政策已經(jīng)達(dá)到預(yù)期效果。然而，值得警惕的是，過去一年全國土地市場的火熱行情，不僅進(jìn)一步強(qiáng)化了地方政府的土地財(cái)政問題，還可能對一、二線城市控房價(jià)、三、四線城市去庫存目標(biāo)產(chǎn)生不利影響。
　　地方政府土地財(cái)政有強(qiáng)化之勢
　　財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，全國國有土地出讓收入達(dá)到了1.88萬億元，同比增幅達(dá)34%，而同期地方本級(jí)財(cái)政收入為5.04萬億元，增幅為10%，土地出讓收入占地方本級(jí)財(cái)政收入比重高達(dá)37.3%。
　　從增長速度看，2016年7月起，土地出讓收入增幅超越地方財(cái)政收入增速，二者的差距有不斷擴(kuò)大之勢，今年6月末已達(dá)到24個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，土地市場火爆一定程度上緩解了地方財(cái)政壓力，但硬幣的另一面則是地方政府的土地財(cái)政狀況令人憂慮。
　　從不同等級(jí)城市來看，三、四線城市土地財(cái)政問題相對一、二線城市更為突出。2017年1-6月份，全國100大中城市三線城市(70個(gè)城市)土地成交總價(jià)高達(dá)3585億元，占100個(gè)城市土地成交總價(jià)比重為29%，為近年來最高水平。從增長速度看，今年一、二季度，三線城市土地成交總價(jià)同比增速分別高達(dá)91.3%和108.9%，遠(yuǎn)高于一、二線城市土地成交總價(jià)增幅。由此可見，土地出讓收入在三四線城市財(cái)政支出中的比重越來越高。
　　土地市場量價(jià)齊升
　　助推房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長
　　土地出讓收入的上升，還可能削弱房地產(chǎn)開發(fā)投資對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的正面拉動(dòng)作用。從歷史上來看，房地產(chǎn)投資中，土地購置費(fèi)增速明顯高于整體投資增速的情況出現(xiàn)過三次：第一次是2009年“四萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃、房地產(chǎn)市場銷售火爆之后的2010年;第二次是2012年-2013年房價(jià)快速上漲之后的2014年;第三個(gè)時(shí)期為2016年下半年以來至今，這一階段同樣是經(jīng)歷了前期房價(jià)的快速上漲。
　　相應(yīng)地，2017年5月份和6月份的房地產(chǎn)投資中，新增土地購置費(fèi)的比重分別達(dá)到20%和19.9%，而2016年下半年以來該指標(biāo)平均值為19.8%。由此進(jìn)一步分析土地購置費(fèi)上升的原因，可以發(fā)現(xiàn)，本輪土地市場呈現(xiàn)“量價(jià)齊升、價(jià)快于量”的態(tài)勢。具體而言，2017年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比上升了8.8%，土地成交價(jià)款則上升了38.5%，成交均價(jià)4231元/平方米，同比增長27.3%，其中6月份更是高達(dá)4855元/平方米，僅低于2016年10月的6114元/平方米，處于歷史次高水平。
　　然而，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月的回落，換言之，房企土地購置費(fèi)的快速增長，貢獻(xiàn)了總投資增量的主體部分，若扣除土地購置費(fèi)的增長，房地產(chǎn)投資增長對鋼材、水泥等建材的需求貢獻(xiàn)十分有限，這一趨勢預(yù)計(jì)在未來一年內(nèi)還將延續(xù)，并對后期房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻影響。
　　土地市場將如何影響
　　不同等級(jí)城市的房價(jià)?
　　對于不同等級(jí)城市來說，當(dāng)前土地市場“量價(jià)齊升”的影響可能不盡相同。
　　一線城市土地市場狀況有利于控房價(jià)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。相較于二、三線城市，本輪土地市場熱潮中，京滬深等一線城市表現(xiàn)溫和，地王現(xiàn)象并不多見，這不僅與一線城市大規(guī)模增加土地供應(yīng)、壓低地價(jià)有關(guān)，還與當(dāng)前一線城市房價(jià)基數(shù)過高、房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)更大密不可分。因此，過去一段時(shí)間內(nèi)，一線城市土地市場交易情況較為平穩(wěn)，這有利于一線城市控房價(jià)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
　　二線城市土地市場的關(guān)鍵問題是“面粉價(jià)格過高”，不利于控房價(jià)。對于二線城市而言，盡管擴(kuò)大土地市場供應(yīng)有利于抑制房價(jià)的上漲，緩解供需矛盾，但土地價(jià)格的大幅上漲，也將成為未來房價(jià)居高不下甚至繼續(xù)上漲的主要?jiǎng)恿?。?016年9月份，南京土地成交樓面均價(jià)達(dá)到1.5萬元/平方米，土地成交率溢價(jià)率居高不下，2016年7月份至2017年6月份一年內(nèi)土地累計(jì)成交額突破了1500億元。又如，過去一年中杭州土地成交樓面均價(jià)有5個(gè)月突破1萬元/平方米，廈門土地成交價(jià)格更是屢創(chuàng)新高。典型二線城市土地成交溢價(jià)率居高不下，顯然將不利于后期房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
　　三、四線城市土地市場的關(guān)鍵是“量價(jià)齊升”，將進(jìn)一步加大后期去庫存壓力。不可否認(rèn)，三、四線城市棚戶區(qū)改造創(chuàng)造的住房需求，加上這些城市房價(jià)相對一、二線城市性價(jià)比凸顯，使得三、四線城市成為當(dāng)前全國房地產(chǎn)銷售繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的主要?jiǎng)恿?。然而，這些城市的土地財(cái)政狀況并不樂觀，大規(guī)模的土地出讓，最終都將形成新的庫存供應(yīng)，同時(shí)，土地出讓價(jià)格的大幅攀升，將進(jìn)一步推高房價(jià)快速上漲壓力，顯然這也不利于更長遠(yuǎn)的去庫存目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
　　(作者系蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任、高級(jí)研究員)
　　樓市觀察
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