買二手房不立即過戶風(fēng)險知多少?
　　慈溪市的陳女士最近碰到了大麻煩：今年2月，她以120萬元的價格向田某購買了一套房子，準(zhǔn)備給兒子明年春節(jié)結(jié)婚時做新房。實(shí)際上，這套所謂的二手房是全新的，由于小區(qū)水電配套問題，該小區(qū)所有房子的產(chǎn)權(quán)證辦理都因此延期。當(dāng)時田某稱，開發(fā)商保證在5月1日前完成所有手續(xù)，之后就能拿到房產(chǎn)權(quán)證。因?yàn)閮鹤踊槠谝讯ǎ庇谫彿康年惻窟€是簽了合同，并付了全款。沒有想到，直到國慶過后，房子的水電配套設(shè)施問題都沒有解決，不但房產(chǎn)證的辦理變得遙遙無期，連按時入住都可能無法保證。
　　在現(xiàn)實(shí)生活中，類似陳女士這樣的糾紛并不少。買賣雙方雖然完成了二手房交易，買方甚至交付了房款，但因?yàn)楦鞣N原因而沒有馬上辦理過戶手續(xù)，有的甚至長期不能辦理過戶手續(xù)，讓雙方都感到為難，尤其是已付了全款的買方，其中蘊(yùn)含的風(fēng)險更大。
　　二手房不能立即過戶的主要原因
　　根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)的所有權(quán)是以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)的。實(shí)際入住使用房產(chǎn)，或者只簽了一份合同，并不能代表已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)，看房產(chǎn)是否真正獲得，最為關(guān)鍵的是看是否獲得了房產(chǎn)權(quán)證。對于房產(chǎn)權(quán)證的重要性雖然每個買房人都明白，但在現(xiàn)實(shí)生活中，仍然存在付了錢，卻沒有立即過戶取得房產(chǎn)權(quán)證的情況。那么，出現(xiàn)這種情況的原因是什么呢?著名民法專家楊文戰(zhàn)律師分析了以下4種情況：
　　1、所購房產(chǎn)還未取得房產(chǎn)權(quán)證，須等原房主先取得房產(chǎn)權(quán)證才能辦理過戶。
　　在現(xiàn)實(shí)生活中，很多所謂的二手房，其實(shí)是賣方新購的商品房，即賣主把新房轉(zhuǎn)手出售，慈溪陳女士碰到的就是這種情況。顯然，問題出在賣主身上，很可能連他自己都還沒取得房產(chǎn)權(quán)證。因?yàn)檗k理房產(chǎn)權(quán)證需要一定時間，當(dāng)遇到一些特殊情況時，數(shù)年都無法辦理也不鮮見。但即使房產(chǎn)證沒辦下來，有人仍然會因各種原因想立即出售新房，為此，他可能向買者隱瞞未取得房產(chǎn)權(quán)證的事實(shí)，或者自認(rèn)為馬上可以獲得產(chǎn)權(quán)證，如果碰到對方急著購房，雙方就會簽訂協(xié)議，甚至完成款項(xiàng)的支付。
　　2、所購房產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房等限制上市的房產(chǎn)，需要等待滿足上市條件才能過戶。
　　有一些房產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用房等，必須在滿足一定年限條件后才能自由交易。如果有人把這種有限制條件的房產(chǎn)拿出來交易，就無法立即完成產(chǎn)權(quán)過戶。這樣，交易雙方往往需要約定等將來符合條件時再過戶，但如果約定時間過長，就會增加很多不確定因素，雙方的交易必定包含著很大的風(fēng)險，特別是對于買方，風(fēng)險甚至是無限的，比如政策變化的風(fēng)險;房價上漲或者下跌的風(fēng)險，賣房者可能反悔，不愿配合過戶。
　　3、為等待滿足稅費(fèi)優(yōu)惠條件暫時不過戶。
　　一套房產(chǎn)，因?yàn)橄嚓P(guān)情況的不同，存在著很大的稅費(fèi)區(qū)別，而稅費(fèi)直接影響房價。由于各種原因，一些人會在房子不符合相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠條件時簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議，但為節(jié)省稅費(fèi)，又約定等符合條件時再過戶。這個條件可能是單純的等待時間滿足某個條件，也可能是其他什么原因。
　　4、為等待買家取得購房資格暫不過戶。
　　由于房價上漲，有些地方出臺了房產(chǎn)限購政策，造成一些買家暫時不能取得購房資格，但因某個原因，又急于購房，造成暫時無法過戶。在這種情況下，雙方都需要等待買家滿足政策條件，比如等待買家夫妻“離婚”、等待買家把原名下的房產(chǎn)出售完畢，或者等待買家在當(dāng)?shù)毓ぷ魃绫M足一定年限等等。
　　買房不立即過戶，究竟有哪些風(fēng)險?
　　買賣雙方簽訂了購房合同、買方支付了全部或部分購房款，但由于長期不主動過戶或者因?yàn)槟撤N客觀原因而無法立即過戶，其中存在的風(fēng)險很大，甚至因此而引起糾紛，這樣的事例并不少。所以，了解這種潛在的風(fēng)險，對于準(zhǔn)備購買二手房者還是十分必要的。
　　楊文戰(zhàn)律師表示，房屋產(chǎn)權(quán)的實(shí)際獲取與否關(guān)鍵是體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證上的，否則即使購房者付了全款甚至已經(jīng)入住了，在法律上仍不能算已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)。所以，二手房交易后如不能立即過戶，風(fēng)險之大難以想象，其中最常見的風(fēng)險包括以下五種：
　　1、一方違約風(fēng)險。
　　在沒過戶之前，如果房價波動較大，交易中的一方很可能會要求調(diào)整交易價格。尤其是在房價上漲的情況下，賣家毀約，或者不再配合辦理網(wǎng)簽、貸款、過戶等手續(xù)，甚至轉(zhuǎn)手另賣的情況非常多。
　　2、原購商品房有問題，導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)權(quán)證。
　　在所購房產(chǎn)為未取得房產(chǎn)權(quán)證的商品房的情況下，如果該商品房項(xiàng)目手續(xù)有問題，作為商品房的一手買方，也是二次交易的賣方來講，自己都長期甚至根本無法取得房產(chǎn)證，更沒法把房子過戶給新的買方。
　　3、有貸款的房子，賣方不按時歸還貸款的風(fēng)險。
　　如果房產(chǎn)出售方原先在購買房子時有貸款，在過戶前應(yīng)先還清貸款，特別是買方，一定要盯著賣方立即還清銀行貸款，否則，如果賣方未按時歸還貸款，存在著銀行收回的可能，買房者因此會陷入極為不利的局面。
　　4、賣方的其他債務(wù)和糾紛引發(fā)的風(fēng)險。
　　在簽約付款至房產(chǎn)過戶期間，如果賣方有債務(wù)等其他糾紛引起訴訟，債權(quán)人或相關(guān)權(quán)利人，可能會到法院申請查封、保全該房，一旦發(fā)生這樣的情況，直接導(dǎo)致房產(chǎn)不能辦理過戶手續(xù)，甚至有被法院執(zhí)行，導(dǎo)致錢房兩空的風(fēng)險。
　　5、政策變化的風(fēng)險。
　　這些年無論是購房資格的政策還是貸款政策，都曾經(jīng)發(fā)生較大變化，這些都不是買賣雙方能控制的。一項(xiàng)新政的出臺，很可能導(dǎo)致買方不具備購買資格或不符合原約定的貸款條件，或者因政策變化等原因，導(dǎo)致稅費(fèi)數(shù)額發(fā)生變化，雙方對增加的稅費(fèi)承擔(dān)產(chǎn)生爭議。
　　新政的實(shí)施點(diǎn)，一般以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)。而決定長期不辦理過戶的當(dāng)事人，簽約后也不會去立即辦理網(wǎng)簽，一旦這期間出現(xiàn)影響交易的新政，麻煩就大了。
　　實(shí)際上，二手房買賣后，因?yàn)椴涣⒓催^戶而可能發(fā)生的風(fēng)險絕不止以上五項(xiàng)，尤其是在房價波動較大的情況下，賣方反悔的情況極多，即使買方不同意，但因?yàn)樯形催^戶，如果賣方誠信度較差，他可能會立即轉(zhuǎn)手另賣給他人，或者與他人虛構(gòu)債務(wù)，由他人起訴保全房產(chǎn)。
　　這種風(fēng)險一旦發(fā)生，就極易導(dǎo)致交易無法繼續(xù)，買方最終無法取得房屋所有權(quán)。當(dāng)然，在一定條件下，買方也可以通過訴訟，最終拿到房產(chǎn)證，但這肯定要付出大量的時間、金錢和精力。
　　買二手房不立即過戶，有降低風(fēng)險的辦法嗎?
　　其實(shí)，每個人都知道買房要辦完過戶手續(xù)才算取得所有權(quán)，但由于各種原因，或從某種特殊的利益角度，仍有人暫時不辦理過戶，為此，就會產(chǎn)生這樣一個問題：有沒有兩全其美的辦法，既可以暫緩辦理，同時又能避免風(fēng)險?
　　楊文戰(zhàn)律師表示，不過戶，真的沒有絕對的安全。
　　比如有人提出，我們簽好買賣協(xié)議后，先去辦個公證，是不是就能保證雙方交易的房子不出問題?
　　對協(xié)議辦理公證，只是加強(qiáng)了協(xié)議的真實(shí)性，但這份經(jīng)過公證的協(xié)議，對于前面所介紹的那些風(fēng)險仍然是沒有任何防范作用的，因?yàn)轱L(fēng)險并非來自協(xié)議本身是否真實(shí)，而是來自各種不確定的因素。
　　盡管如此，仍然要努力降低二手房交易的風(fēng)險。為此，楊文戰(zhàn)律師建議，在二手房買賣合同條款中，對于可能發(fā)生的相關(guān)風(fēng)險要有預(yù)見及解決方案，一份好的合同可以降低不必要的風(fēng)險，即使真的發(fā)生風(fēng)險也能最大限度保護(hù)自己的權(quán)利。
　　1、在取得產(chǎn)權(quán)證前，最好不要交全款，款項(xiàng)交得越少，風(fēng)險越小;
　　2、要求賣方把房產(chǎn)權(quán)證等交由買方或中介持有，未取得房產(chǎn)權(quán)證的，可要求將原購房合同及稅費(fèi)票據(jù)交出。
　　3、在不能盡快過戶的情況下，應(yīng)盡早要求賣方交房，沒有所有權(quán)，也要先取得房屋的使用權(quán)、控制權(quán)。
　　4、對過戶時間要有非常明確的時間或條件約定，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)。
　　5、房價經(jīng)過一段時間會有波動，雙方在合同中應(yīng)約定相關(guān)的違約金標(biāo)準(zhǔn)，這對房價大幅波動時，對方是否決定違約，會有一定制約作用。
　　6、要考慮到將來因政策波動造成貸款政策變化、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變化、甚至一方或雙方交易資格發(fā)生變化后如何處理的問題，對相關(guān)問題最好事先約定解決方案。
　　7、如果賣方出售的房產(chǎn)有貸款，應(yīng)約定適當(dāng)?shù)慕灰追桨福_保買方支付的相應(yīng)款項(xiàng)用于還貸。
　　8、如果可能的話，對交易的房產(chǎn)先以購買人為權(quán)利人，設(shè)定抵押登記，確保未過戶前賣方無法擅自處置房產(chǎn)。
　　但這些建議只能起到降低風(fēng)險的作用，最后還是要強(qiáng)調(diào)，二手房交易，只要不過戶，就不能做到絕對安全!