如果沒(méi)有去年的那一波飆漲，房子、房?jī)r(jià)與樓市這些令人焦慮的字眼甚至都不會(huì)出現(xiàn)在貴陽(yáng)人茶余飯后的談話中。數(shù)個(gè)“超級(jí)大盤”的存在猶如蓄水池，將貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)按在了均價(jià)5000元以下。
　　貴陽(yáng)人很少在“超級(jí)大盤”崛起的年代買不起房。情況是從2017年年中開(kāi)始出現(xiàn)變化的。棚改的推進(jìn)、高鐵的開(kāi)通等多種因素帶動(dòng)了一批資金進(jìn)入貴陽(yáng)的樓市，貴陽(yáng)房?jī)r(jià)隨之水漲船高。
　　“買漲不買跌”的心態(tài)驅(qū)使一部分貴陽(yáng)本地人迅速進(jìn)入樓市?！皳?dān)心越漲越買不起，所以就趕緊買了安心?！币晃毁F陽(yáng)當(dāng)?shù)厝吮硎尽５珱](méi)有預(yù)料到的是，僅僅一年過(guò)去，貴陽(yáng)的樓市就隱現(xiàn)下行的壓力。
　　2018年10月，那次因降價(jià)而遭到業(yè)主跳廣場(chǎng)舞維權(quán)的退房行動(dòng)，被很多貴陽(yáng)當(dāng)?shù)厝艘曌魇菢鞘修D(zhuǎn)向信號(hào)。在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪貴陽(yáng)樓市的過(guò)程中，有不少樓盤價(jià)格也有小幅回調(diào)。
　　如今，站在十字路口的貴陽(yáng)樓市，又將何去何從?
　　“蓄水池”
　　“在貴陽(yáng)，幾乎每個(gè)人都會(huì)與花果園發(fā)生聯(lián)系?！痹谟浾邌⒊糖巴F陽(yáng)調(diào)查采訪樓市前，一位貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)研究人士如此描述花果園在貴陽(yáng)的地位。
　　花果園是由貴州當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商宏立城開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，前身是彭家灣、五里沖兩大棚戶改造區(qū)。
　　公開(kāi)資料顯示，花果園項(xiàng)目總規(guī)劃面積10平方公里，總拆遷戶數(shù)20000余戶，涉及拆遷人口10多萬(wàn)人。宏立城官方資料顯示，2018年，花果園常住人口已達(dá)到40萬(wàn)，日均人口流量達(dá)到100萬(wàn)人次。
　　根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，花果園2012年在售項(xiàng)目的起價(jià)接近4000元/平方米，除去優(yōu)惠后，均價(jià)在4300元/平方米左右。
　　當(dāng)?shù)厝诵≡S向記者舉例，他購(gòu)買的一套小戶型項(xiàng)目，首付14萬(wàn)元，總價(jià)42萬(wàn)元，目前月供在2800元左右?！罢f(shuō)起來(lái)，也是因?yàn)榛ü麍@大開(kāi)發(fā)的時(shí)期，我們家才能夠在貴陽(yáng)買得起商品房的?！?br /> 　　在貴陽(yáng)，與花果園相似的超級(jí)大盤，還有世紀(jì)城、中天未來(lái)方舟等。小許向記者回憶，作為開(kāi)發(fā)較早的大盤，世紀(jì)城面世之初并不受貴陽(yáng)當(dāng)?shù)厝说臍g迎?！爱?dāng)時(shí)世紀(jì)城向一些單位推出定向促銷的團(tuán)購(gòu)房，一平米1500元，都沒(méi)人要，那位置太偏了?！?br /> 　　不可否認(rèn)的是，這些“超級(jí)大盤”的存在為貴陽(yáng)增加了天量的供給，是平抑貴陽(yáng)房?jī)r(jià)的“穩(wěn)定器”。
　　“很少有貴陽(yáng)人沒(méi)房的。”一名房產(chǎn)中介指出。
　　從數(shù)據(jù)剖析，貴陽(yáng)的住房自有率的確處在較高水平。統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民擁有自有住房的住戶占全部住戶的比例達(dá)到79.6%，農(nóng)村居民自建住房的住戶占全部住戶的比例達(dá)到92.5%。
　　上述房產(chǎn)研究人士還提到了一個(gè)觀點(diǎn)：“從炒房的角度來(lái)看，把一手房收到手之后，你的對(duì)手盤是這些超級(jí)大盤，要跟海量的二手房去作競(jìng)爭(zhēng)。這些二手房都是2013到2014年買進(jìn)的，成本非常低。就算貴陽(yáng)去年很多一手盤到了9000多元每平米，二手房賣7000~8000元/平方米，都還是比較難出手?！?br /> 　　“猛進(jìn)”
　　從經(jīng)濟(jì)面看，貴陽(yáng)這一輪房?jī)r(jià)上漲并非沒(méi)有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。貴陽(yáng)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)一直保持快速發(fā)展，2017年全國(guó)省會(huì)城市GDP增速的排名中，貴陽(yáng)以11.3%的實(shí)際增速排全國(guó)第一，且為唯一兩位數(shù)增長(zhǎng)城市。
　　貴陽(yáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)也是有目共睹的，其中大數(shù)據(jù)行業(yè)的發(fā)展備受關(guān)注?！董h(huán)球網(wǎng)》的報(bào)道指出，2017年，貴陽(yáng)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園達(dá)到16個(gè)，大數(shù)據(jù)企業(yè)達(dá)到1200戶，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入817億元，大數(shù)據(jù)企業(yè)納稅110億元。
　　但多名貴陽(yáng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)上行并不能夠完全解釋貴陽(yáng)去年房?jī)r(jià)飆漲的邏輯?！叭绻紤]這個(gè)因素，2015年貴陽(yáng)就應(yīng)該迎來(lái)一波上漲了。當(dāng)時(shí)貴陽(yáng)舉辦了數(shù)博會(huì)，可以說(shuō)是第一次被全國(guó)這么關(guān)注?！币幻F陽(yáng)從事地產(chǎn)營(yíng)銷的人士指出。
　　更多的貴陽(yáng)人認(rèn)為，貴陽(yáng)樓市的高歌猛進(jìn)是因?yàn)椤俺捶孔濉焙汀安疬w戶”。在記者實(shí)地走訪貴陽(yáng)樓盤以及與貴陽(yáng)當(dāng)?shù)厝嗽L談的過(guò)程中，這兩個(gè)因素被頻繁提起。
　　“炒房”存在的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)是，貴陽(yáng)的“超級(jí)大盤”去年開(kāi)始銷售接近尾聲。一名從事房地產(chǎn)顧問(wèn)工作的人士指出：“有這些大盤存在，投資客是很難撼動(dòng)基本面的。又有大的開(kāi)發(fā)商進(jìn)來(lái)，這個(gè)就比較好操作了。”
　　可以找到的事實(shí)依據(jù)是，《中國(guó)證券報(bào)》曾報(bào)道，2016年6月，一個(gè)炒房團(tuán)來(lái)到貴陽(yáng)，并選擇地鐵交匯處且流通盤較小的社區(qū)，計(jì)劃一把吃掉那里所有的小戶型住宅。小戶型炒作成本低，而且容易出手，從而達(dá)到抬高房?jī)r(jià)的目的。
　　與此同時(shí)，棚改的進(jìn)程也幾乎與貴陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲的曲線保持一致的運(yùn)動(dòng)方向。根據(jù)《貴陽(yáng)日?qǐng)?bào)》，2016年12月16日，貴陽(yáng)市集中啟動(dòng)涉及33000余戶的棚戶區(qū)改造工作。此次棚戶區(qū)改造范圍涉及十個(gè)區(qū)(市、縣)，兩個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，兩個(gè)市級(jí)平臺(tái)公司。
　　“其實(shí)都是一回事，無(wú)論是棚改還是炒房，都是資金的涌入。”一名熟悉貴陽(yáng)樓市的業(yè)內(nèi)人士向記者指出。
　　多種因素作用下，貴陽(yáng)房?jī)r(jià)開(kāi)啟狂奔模式。吉屋網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018年10月，貴陽(yáng)的新房均價(jià)為11172元/平方米，去年同期僅為7377元/平方米。
　　“降溫”
　　2018年6月份，《央視財(cái)經(jīng)》曾經(jīng)探訪貴陽(yáng)樓市，那時(shí)候貴陽(yáng)的樓市十分火熱?！拔挥谫F陽(yáng)市白云區(qū)云環(huán)中路附近的一家樓盤的售樓中心，雖然不是周末，雖然只是上午十點(diǎn)左右，但是這里早已聚集了不少買房的人，到處是一派熱鬧繁忙的景象。”
　　數(shù)個(gè)月過(guò)去，貴陽(yáng)樓市與之前相比，已經(jīng)能夠感受到明顯的寒意?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者走訪貴陽(yáng)多個(gè)樓盤時(shí)所見(jiàn)到的景象都十分冷清。很多樓盤的銷售現(xiàn)場(chǎng)，都僅能見(jiàn)到零星兩三組客戶，即使是即將開(kāi)盤的樓盤也是如此。
　　在觀山湖區(qū)一個(gè)即將開(kāi)盤的樓盤現(xiàn)場(chǎng)，只有四五組前來(lái)咨詢的意向客戶。一名銷售表示，樓盤目前的收籌量持平于推盤數(shù)量：“總共推兩棟，600多套。從8月開(kāi)始認(rèn)籌，現(xiàn)在認(rèn)籌的客戶差不多也是600組?！?br /> 　　已經(jīng)推盤數(shù)月的樓盤，去化率大多也并不十分理想。在一個(gè)已經(jīng)開(kāi)盤一個(gè)月左右的樓盤現(xiàn)場(chǎng)，記者以購(gòu)房者身份了解到，項(xiàng)目本期所推出的四棟住宅，去化率在七成左右，大戶型的去化率則更低。
　　除此以外，一些樓盤在價(jià)格上已經(jīng)有小幅的回調(diào)。觀山湖區(qū)的一個(gè)樓盤銷售指出，之前這個(gè)盤均價(jià)在13500元/平方米，但最近“為了年底沖業(yè)績(jī)”，大概有幾百塊的優(yōu)惠，均價(jià)在12800~13200元/平方米。
　　一些為樓盤帶客的渠道銷售，感受則更為真切。一名國(guó)內(nèi)龍頭房企的貴陽(yáng)公司員工指出，公司為他們每天都分配了樓盤帶看任務(wù)：“每天要帶兩組，我每天就在各個(gè)樓盤前面轉(zhuǎn)，碰運(yùn)氣。昨天沒(méi)完成任務(wù)，我都被罰錢了。”
　　另一名為競(jìng)爭(zhēng)樓盤帶客的行銷人員也指出，近兩個(gè)月，貴陽(yáng)的市場(chǎng)已經(jīng)有所降溫了。“去年市場(chǎng)就很好，行情好的時(shí)候，我一天能夠帶十組客戶。最近雖然也不差，但一般也就三四組，今天到現(xiàn)在(下午兩點(diǎn))，我就帶了你這一組?！?br /> 　　另一個(gè)重要的指標(biāo)是貴陽(yáng)的貸款政策，記者了解到，近期貴陽(yáng)在這方面已經(jīng)有所松綁。貴陽(yáng)目前主要的房地產(chǎn)政策主要由貸款調(diào)節(jié)，首次貸款都按照首套房認(rèn)定，長(zhǎng)期以來(lái)，首付只需兩成，第二套房首付比例提高到三成。但是去年在貴陽(yáng)市場(chǎng)火熱之時(shí)，貴陽(yáng)首套房首付比例大部分上調(diào)至三成。
　　不過(guò)多名中介、銷售人士向記者指出，最近這一首付比例已經(jīng)又調(diào)整至兩成。“前兩個(gè)月(7、8月的時(shí)候)，那時(shí)候你要是首套房去批貸款，首付還要三成，現(xiàn)在不用了，你只要給兩成就行?！?br /> 　　與此同時(shí)，貴陽(yáng)土地市場(chǎng)的退潮也如影隨形。據(jù)貴陽(yáng)市公共資源交易網(wǎng)的公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年10月，貴陽(yáng)市成交土地32宗，總成交面積164.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌38.66%;供應(yīng)端，2018年10月貴陽(yáng)市掛牌土地16宗，總掛牌面積43.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降72.81%。
　　11月20日，貴陽(yáng)市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布筑公資告(2018)地字第082號(hào)終止公告，QZ(18)063、QZ(18)064、QZ(18)065三宗地塊均終止出讓交易。據(jù)貴陽(yáng)鳳凰房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截止至目前，貴陽(yáng)2018年土拍市場(chǎng)流掛、流拍及出讓終止的地塊共計(jì)23宗，總面積逾90萬(wàn)平方米。
　　“回歸”
　　市場(chǎng)降溫是從什么時(shí)候開(kāi)始的?很多房地產(chǎn)銷售堅(jiān)信，是碧桂園花溪項(xiàng)目的維權(quán)，人為地改變了市場(chǎng)的預(yù)期。事件的緣起是，2018年10月中下旬，貴陽(yáng)花溪碧桂園一個(gè)在售項(xiàng)目由于降價(jià)銷售，遭到業(yè)主維權(quán)要求退房。
　　多名房地產(chǎn)銷售、中介將這起事件視作是市場(chǎng)出現(xiàn)變化的信號(hào)?！岸际悄莻€(gè)降價(jià)的樓盤，搞得我們現(xiàn)在生意都不太好做了。雖然那個(gè)盤位置不太好，但一說(shuō)到降價(jià)，很多人就開(kāi)始觀望了?！币幻堫^房企的銷售如是說(shuō)。
　　但事實(shí)上，降溫的苗頭應(yīng)在更早之前就已經(jīng)出現(xiàn)。2018年5月，住建部就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題先后約談了多座熱點(diǎn)城市，貴陽(yáng)位列其中。
　　隨后貴陽(yáng)出臺(tái)了調(diào)控新政。2018年5月14日，貴陽(yáng)市人民政府發(fā)布《市人民政府辦公廳關(guān)于切實(shí)做好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展有關(guān)工作的通知》。通知中明確要求做好土地供應(yīng)，完善住房供給結(jié)構(gòu)，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，嚴(yán)格限制投機(jī)炒房，購(gòu)買新房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓等行為。
　　貴陽(yáng)銳理最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，貴陽(yáng)的成交情況較為低迷。7月份貴陽(yáng)市商品住宅成交12.65萬(wàn)平方米，環(huán)比下降66.15%，同比下降82.50%;成交均價(jià)7025元/平方米，環(huán)比持平。
　　棚改貨幣化政策的收緊也為貴陽(yáng)的樓市帶來(lái)變數(shù)。今年6月25日，國(guó)開(kāi)行發(fā)布消息稱，將收回各地PSL(抵押補(bǔ)充貸款)的審批權(quán)，因此，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，棚改貨幣化補(bǔ)償也將會(huì)逐步淡出，棚改將改為實(shí)物安置為主。
　　一些省市已經(jīng)降低實(shí)物安置的比例，貴陽(yáng)目前對(duì)于棚改安置政策尚未出現(xiàn)最新的表述，不過(guò)貴陽(yáng)官方已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注到棚改資金的缺口問(wèn)題。
　　據(jù)《貴陽(yáng)晚報(bào)》報(bào)道，在貴陽(yáng)市第十四屆人大常委會(huì)第十六次會(huì)議第二次全體會(huì)議上，貴陽(yáng)市人大常委會(huì)對(duì)貴陽(yáng)市棚戶區(qū)城中村改造工作進(jìn)行評(píng)議時(shí)指出：“2018至2020年貴陽(yáng)市棚戶區(qū)城中村改造2231萬(wàn)平方米的目標(biāo)，僅房屋征拆資金就需約1550億元，資金缺口較大?！?br /> 　　截至2018年8月底，貴陽(yáng)通過(guò)棚改政策獲得銀行授信審批828.86億元;爭(zhēng)取上級(jí)各類棚改補(bǔ)助資金14.25億元。
　　被貴陽(yáng)人認(rèn)為是“房?jī)r(jià)推手”的投資客們，也已經(jīng)漸次離場(chǎng)?！敖衲?月份之后，被約談后，我預(yù)判到市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)變化，也讓身邊的人快點(diǎn)跑?！?31新政’提到‘抑制房?jī)r(jià)上漲’，我就知道沒(méi)戲了，都不能漲了還能干啥?那時(shí)候其實(shí)都跑得差不多了，我知道有人跑得慢，現(xiàn)在還有二三十套在手里套著?！币幻F陽(yáng)當(dāng)?shù)氐耐顿Y客告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
　　多數(shù)買家則具有更多的議價(jià)空間?！胺?jī)r(jià)一漲沒(méi)房在售的會(huì)比較急切，但現(xiàn)在就會(huì)對(duì)比房子的位置、質(zhì)量，還有以后的升值空間等，會(huì)觀望一下?！币晃灰庀蛸?gòu)房者表示。
　　上述投資客認(rèn)為，從基本面來(lái)看，貴陽(yáng)的城市仍還有吸引力，但短期已經(jīng)沒(méi)有上漲的動(dòng)力。近幾年產(chǎn)業(yè)升級(jí)，“貴漂”變多了，這部分人群會(huì)帶來(lái)一些需求。此外，貴陽(yáng)好產(chǎn)品不多，改善性需求仍然旺盛，會(huì)有一批置換的客戶存在?！暗嵌唐趦?nèi)，應(yīng)該是沒(méi)什么機(jī)會(huì)了，不能說(shuō)漲，也不能說(shuō)跌?！保▉?lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）