轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新大潮下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱浪席卷全行業(yè)。企業(yè)紛紛試水背后，市場(chǎng)也面臨供過(guò)于求等問(wèn)題。
　　在“2017博鰲房地產(chǎn)論壇”上，中城新產(chǎn)業(yè)控股(深圳)有限公司董事長(zhǎng)劉愛(ài)明用“窄門(mén)”詮釋其正在創(chuàng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。窄“門(mén)”出自圣經(jīng)，大概意思是路寬走的人不一定成功，路窄走的人少很難走，但是很可能走得很好。這似乎也說(shuō)出了眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人士的心聲。
　　劉愛(ài)明在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，中國(guó)永遠(yuǎn)會(huì)是制造業(yè)大國(guó)，其中體量龐大的高科技制造業(yè)終究要轉(zhuǎn)型升級(jí)，中城新產(chǎn)業(yè)就聚焦于為制造業(yè)企業(yè)的轉(zhuǎn)型提供服務(wù)?！拔业亩ㄎ缓芮逦?，客戶(hù)就是制造業(yè)企業(yè)”。
　　在過(guò)去兩年間，劉愛(ài)明多次將中城新產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)比作“幫大叔創(chuàng)業(yè)”，就是幫中小制造業(yè)企業(yè)做產(chǎn)業(yè)升級(jí)，幫他們打破規(guī)模瓶頸。
　　在商業(yè)模式選擇上，鳳凰天安數(shù)碼城T5董事總經(jīng)理余安定認(rèn)為，任何一種商業(yè)模式都可以走得通。天安數(shù)碼城是二八比例，20%自持，80%銷(xiāo)售。不過(guò)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格并不是市場(chǎng)的價(jià)格，而是把從政府爭(zhēng)取的優(yōu)惠和議價(jià)空間留給企業(yè)。過(guò)去幾年天安數(shù)碼城也嘗試了租金換股權(quán)、產(chǎn)權(quán)換股權(quán)等模式。
　　星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)副總裁閻鏡予表示：“做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是不是真愛(ài)，看你是自持還是賣(mài)。如果你把這個(gè)物業(yè)賣(mài)掉了，你基本上是不會(huì)去服務(wù)的，因?yàn)檫@個(gè)物業(yè)已經(jīng)不是你的了。你在這上面做服務(wù)，除了做點(diǎn)品牌，基本上沒(méi)有任何變現(xiàn)的價(jià)值。”
　　閻鏡予稱(chēng)，星河采用的是房東+股東的方式，園區(qū)進(jìn)駐的企業(yè)有很多是其原本已經(jīng)投資的企業(yè)。另外星河也發(fā)掘很多企業(yè)的投資的機(jī)會(huì)，有的是真金白銀投的，有的是用租金換股權(quán)投的，還有用服務(wù)換股權(quán)投的。
　　劉愛(ài)明把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分成三類(lèi)：第一類(lèi)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，就是以產(chǎn)業(yè)為棋子，把能賣(mài)的賣(mài)掉，不能賣(mài)的就不建;第二是招商導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)和模式，這是以政府為主導(dǎo)的。產(chǎn)業(yè)企業(yè)需要聚集，做生意需要有上下游的氛圍，客戶(hù)在園區(qū)生意要好做，園區(qū)要有非常好的產(chǎn)業(yè)生態(tài);第三是中城新產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新模式，主張先產(chǎn)業(yè)后地產(chǎn)。強(qiáng)持有，弱銷(xiāo)售;去招商化，強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈。
　　目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)基本上是供過(guò)于求的，這就需要給客戶(hù)一個(gè)入駐園區(qū)的理由。
　　劉愛(ài)明表示，中城新產(chǎn)業(yè)整合了不少資源，在智能制造、北斗產(chǎn)業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)和生物醫(yī)療領(lǐng)域。希望未來(lái)園區(qū)比較單一，全是高科技制造業(yè)，逐步整合，做成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。
　　余安定不贊成聚焦做單一方向的主題產(chǎn)業(yè)園。短期專(zhuān)一會(huì)很好，但時(shí)間久了后會(huì)沒(méi)有活力，會(huì)僵化，這也是過(guò)去政府做主題產(chǎn)業(yè)園出現(xiàn)的問(wèn)題。一段時(shí)間后做不下去，從來(lái)沒(méi)有真正的生態(tài)是單一的。最有活力的恰恰是兼容并包，只認(rèn)準(zhǔn)大方向，科技創(chuàng)新。至于是什么企業(yè)，什么類(lèi)型的，根據(jù)市場(chǎng)選擇，產(chǎn)業(yè)園的定位應(yīng)該因時(shí)因勢(shì)調(diào)整。
　　不同于以上兩者，星河的產(chǎn)品線中就雙創(chuàng)社區(qū)而言，主要以投資加星河的孵化器為主，相對(duì)的規(guī)模會(huì)比較小;對(duì)大中型企業(yè)，星河扮演的是戰(zhàn)略資源的整合。