因城施策才能有效調(diào)控樓市

2016/2/4 遼寧綏四建工集團(tuán) 2725

　　當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)是復(fù)雜的，樓市分化傾向進(jìn)一步加劇，極少數(shù)一二線城市的暴漲不能被解讀為市場(chǎng)整體性回暖。在這樣的背景下，只有真正堅(jiān)持因城施策，才能有的放矢，使調(diào)控收到實(shí)效。在積壓嚴(yán)重地區(qū)，主要工作是積極去庫(kù)存;對(duì)少數(shù)價(jià)格暴漲、銷售火爆的一二線城市，則必須堅(jiān)持住房的居住屬性，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲
　　對(duì)歲末年初房地產(chǎn)領(lǐng)域的判斷與關(guān)注，不少專業(yè)人士認(rèn)為主要集中在兩個(gè)關(guān)鍵詞上，一是“回暖”，二是“分化”?；嘏饕w現(xiàn)在銷售價(jià)格回升，分化則體現(xiàn)在價(jià)格、銷售、庫(kù)存等諸多方面?？傊?，如果用一個(gè)詞反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，那就是“復(fù)雜”。
　　相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，一些業(yè)內(nèi)人士把房?jī)r(jià)上漲視為房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的標(biāo)志;相反，房?jī)r(jià)下降時(shí)，則認(rèn)為樓市不景氣。這種判斷過(guò)于簡(jiǎn)單化。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅同比綜合平均漲幅7.7%，比上月又上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。但在翹尾因素已基本消除的基礎(chǔ)上，同比價(jià)格下降城市仍居大多數(shù)。再深入分析70個(gè)城市的具體數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，綜合平均漲幅的提高主要是由北上廣深等極少數(shù)城市拉動(dòng)的。與此同時(shí)，還應(yīng)看到，投資、建設(shè)、土地購(gòu)置方面的長(zhǎng)期態(tài)勢(shì)及銷售領(lǐng)域出現(xiàn)了一些新跡象。2015年，在具有先行意義的幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月下降態(tài)勢(shì)，全年累計(jì)已降至1%的新低;房屋新開工面積總體也呈下降之勢(shì)，全年降幅為14%;房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積全年降幅為31.7%。去年末，商品房待售面積達(dá)71853萬(wàn)平方米，比上年末增加9684萬(wàn)平方米。
　　以上數(shù)據(jù)說(shuō)明什么?一是，樓市分化傾向進(jìn)一步加劇，極少數(shù)一二線城市的暴漲不能被解讀為整體市場(chǎng)回暖;二是，以降息、降準(zhǔn)、改變房貸政策、取消限購(gòu)限貸限外等為主要內(nèi)容的調(diào)控措施，確使部分有支付能力的改善性需求得到釋放，但房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)整體性回暖。在這樣的背景下，只有真正堅(jiān)持因城施策，才能使調(diào)控收到實(shí)效。
　　在積壓嚴(yán)重地區(qū)，主要工作是積極去庫(kù)存。而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，切實(shí)鼓勵(lì)開發(fā)商降房?jī)r(jià)是一個(gè)抓手。降房?jī)r(jià)既靠開發(fā)商悟性，也靠政府點(diǎn)撥。開發(fā)商和地方政府都應(yīng)該明白，如果房?jī)r(jià)長(zhǎng)期偏離價(jià)值、房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期高于正常水平，任何刺激措施的效果都只能是短期的或局部的。而在中國(guó)之大、人口之多、城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚未完結(jié)、多數(shù)百姓收入還沒有達(dá)到平均水平的現(xiàn)實(shí)面前，即使存在一定程度的房地產(chǎn)泡沫，也遠(yuǎn)未達(dá)到人人有理想住房的程度。鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)，讓價(jià)格回歸價(jià)值，就會(huì)創(chuàng)造更多有支付能力的需求，使房地產(chǎn)真正去庫(kù)存，使開發(fā)商真正走出困境。
　　即使同為三四線城市，庫(kù)存和積壓情況也不盡相同。所以，應(yīng)該通過(guò)普查或?qū)ｍ?xiàng)調(diào)查，摸清現(xiàn)有房屋存量和在建數(shù)量，對(duì)比人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)、住房現(xiàn)狀、收入水平及城市容量，判斷分析過(guò)剩程度，制定可行的去庫(kù)存方案。如果降價(jià)仍不能有效消化庫(kù)存，可以參考相關(guān)政策，將部分待售商品房改做廉租房。這將有利于在“去庫(kù)存”的過(guò)程中，促進(jìn)中低收入家庭或個(gè)人改善居住環(huán)境，也有利于企業(yè)走出困境。當(dāng)然，對(duì)其中的具體細(xì)節(jié)，還要認(rèn)真調(diào)研并兼顧各方利益。
　　對(duì)少數(shù)價(jià)格暴漲、銷售火爆的一二線城市，則必須堅(jiān)持住房的居住屬性，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。如果投資行為繼續(xù)拉高房?jī)r(jià)，必然加大價(jià)格背離價(jià)值的程度，既使更多中低收入者望房興嘆，也加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化程度，加大了潛在風(fēng)險(xiǎn)。所以，這些城市應(yīng)繼續(xù)實(shí)施現(xiàn)行的限購(gòu)限貸措施，已經(jīng)放松措施的應(yīng)該適時(shí)恢復(fù)，切不可為短期增長(zhǎng)因小失大。應(yīng)該看到，即使在這些城市，如果堅(jiān)持此前的調(diào)控原則甚至適度降低房?jī)r(jià)，也會(huì)釋放更多潛在需求，滿足更多剛需和改善性需求，使更多中低收入者的居住質(zhì)量有所提升和改善。