房貸新政出爐輿論熱議之中存隱憂

2016/2/15 遼寧綏四建工集團(tuán) 2574

　　“小散好不容易湊夠四成首付，想到A股賭一把卻慘被腰斬。正在欲哭無(wú)淚之時(shí)，突然一聲大喝：‘老鄉(xiāng)別走，首付兩成!’?！毖胄泻豌y監(jiān)會(huì)宣布房貸新政后，這個(gè)由網(wǎng)友編寫的段子在輿論場(chǎng)中不脛而走。
　　2月2日下午，央行和銀監(jiān)會(huì)宣布，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。
　　與以往出臺(tái)政策通常選擇在3月“兩會(huì)”前后有所不同，本次政策發(fā)布選擇在了春節(jié)前夕，距離2015年的“930”房產(chǎn)新政只有四個(gè)月，政策的發(fā)布時(shí)點(diǎn)受到輿論高度關(guān)注，被認(rèn)為“意味深遠(yuǎn)”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“反映出宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)都面臨著巨大的壓力”，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是為了“促進(jìn)手握資金的白領(lǐng)們回鄉(xiāng)置業(yè)”。
　　新政“因地施策”的特點(diǎn)也受到關(guān)注。中原集團(tuán)研究總監(jiān)劉淵在其專欄中提到，目前，城市間表現(xiàn)分化已成為國(guó)內(nèi)樓市的基本特征，也為救市政策出了難題。全國(guó)一刀切的政策難免會(huì)對(duì)一線城市火上澆油。因此此次房貸新政，把執(zhí)行的空間留給地方。中國(guó) 民生銀行( 行情 600016,買入)首席研究員溫彬在接受媒體采訪中也提到，新政“體現(xiàn)了央行因地施策的基本原則，在促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，也保障了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行的信貸資產(chǎn)安全”。有報(bào)道則引述接近中央經(jīng)濟(jì)決策部門人士稱，“中央調(diào)控閘口放開后，更大的舞臺(tái)還在地方政府?！?BR>　　房貸新政意在房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存毋庸置疑。國(guó)泰君安( 行情 601211,買入)首席宏觀分析師任澤平在其專欄文章中有“四平八穩(wěn)”的正面解讀，“首付政策放松意在去庫(kù)存穩(wěn)經(jīng)濟(jì)適度擴(kuò)大總需求，以配合供給側(cè)改革為主，而非過度刺激。”
　　不過，任澤平在該文中的另一論斷則被媒體擬為標(biāo)題加以突出，多少反映出輿論對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂：“目前房地產(chǎn)預(yù)期較為悲觀，本次首付政策放松，意在適度擴(kuò)大總需求并提振市場(chǎng)信心。但需要注意的是，由于人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房地產(chǎn)高投資時(shí)代已經(jīng)永遠(yuǎn)地落幕，指望刺激房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將是不切實(shí)際的。”“房產(chǎn)大周期拐點(diǎn)臨近”、“面臨房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的極限”也被其他一些機(jī)構(gòu)人士所提及。
　　后續(xù)的政策也成為輿論的一大關(guān)注點(diǎn)。
　　易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在其文章中回顧了建國(guó)以來(lái)的個(gè)人房貸歷史，認(rèn)為當(dāng)前首套房首付比例低至二成已是“大底”，“房貸首付比例最低的時(shí)間段是2008年四季度至2009年，當(dāng)時(shí)在‘四萬(wàn)億’與信貸大放水的救經(jīng)濟(jì)與救樓市背景下，房貸政策最為寬松，首套全部為二成”。
　　有券商則認(rèn)為，首付比例下調(diào)的空間依然存在。民生證券宏觀分析師朱振鑫指出，去庫(kù)存是供給側(cè)改革第一要?jiǎng)?wù)，激發(fā)房地產(chǎn)合理需求是去庫(kù)存第一要?jiǎng)?wù)。下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)可能。中信建投團(tuán)隊(duì)亦認(rèn)為，首付比例下調(diào)的空間依然存在，但幅度可能有限。
　　后續(xù)政策還會(huì)有，也可能未必圍繞著首付比例，有媒體報(bào)道提到“一大波政策”正在趕來(lái)的路上?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱，從相關(guān)部門得知，許多部門的政策調(diào)研和預(yù)案已經(jīng)完成，只待適時(shí)擇機(jī)發(fā)布。該報(bào)道對(duì)后續(xù)政策多有猜測(cè)，提到“戶籍改革以及將農(nóng)民工全面納入公積金體系等，是接下來(lái)的重頭戲”，“包括土地供應(yīng)、稅費(fèi)調(diào)整、融資限制等一系列金融和財(cái)政相關(guān)政策的調(diào)整，也被認(rèn)為是樓市去庫(kù)存的重要方向”。
　　在一些專業(yè)人士看來(lái)，對(duì)房貸新政的效果并不樂觀。中原集團(tuán)研究總監(jiān)劉淵提到，“降息、降準(zhǔn)、減稅等救市政策，從去年的實(shí)踐結(jié)果來(lái)看，對(duì)一線城市影響顯著而對(duì)三四線基本沒效果，還擴(kuò)大了城市間的不平衡?！痹S多專業(yè)人士評(píng)價(jià)三四線城市房產(chǎn)高庫(kù)存時(shí)也多提到人口結(jié)構(gòu)變化、人口凈流出等問題，更有人質(zhì)疑“首付可以降，利息可以減，就是房?jī)r(jià)還要漲。我還沒見過一種庫(kù)存積壓如山的商品這么強(qiáng)勢(shì)。”
　　交銀國(guó)際董事總經(jīng)理兼首席策略師更指出，“房地產(chǎn)泡沫是比人民幣貶值更大的風(fēng)險(xiǎn)”，“中國(guó)將繼續(xù)貨幣寬松以延續(xù)房地產(chǎn)泡沫，同時(shí)實(shí)現(xiàn)某種形式的資本管制以緩解由于貨幣寬松導(dǎo)致的人民幣貶值的壓力。然而，穩(wěn)定人民幣匯率仍然會(huì)消耗中國(guó)的外匯儲(chǔ)備。這些緊繃著的表面平衡最終將從壓力最小之處破裂。”
　　有好事者歷數(shù)過去2年實(shí)施過的政策，表達(dá)對(duì)當(dāng)前的房貸新政的擔(dān)憂，同樣引爆輿論：“從克林頓的高新產(chǎn)業(yè)大眾創(chuàng)新，到馬歇爾計(jì)劃，弗里德曼的貨幣供給，再到里根的供給側(cè)改革，然后是凱恩斯的政府刺激總需求，最后終于回到了中國(guó)特色的房地產(chǎn)拉動(dòng)上?！?/FONT>

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