政策紅利收窄后的樓市變局：資金向二三線城市轉(zhuǎn)移

2016/4/15 遼寧綏四建工集團(tuán) 2647

　　政策紅利收窄后的樓市變局
　　預(yù)計(jì)一線城市樓市此輪回調(diào)期將超過6個月，房價或?qū)⒒卣{(diào)10%至20%;重點(diǎn)二三線城市庫存消耗過快，而短期內(nèi)補(bǔ)庫存可能性不大，因而平穩(wěn)向上是下半年大趨勢。其他二三四線城市，“去庫存”依舊是主基調(diào)，加上地方政府對樓市的依賴、扶持力度也大，行情很可能不溫不火。
　　樓市顯現(xiàn)回調(diào)跡象。據(jù)中指院監(jiān)測，28個主要城市樓市新房成交量上周環(huán)比平均下降23.2%，這是今年以來第一次周環(huán)比全部下滑。其中，一線城市平均降幅27.4%，北京下降30.0%、上海下降17.2%、深圳下降31.1%、廣州下降37.8%;二線城市降幅20.9%;三線城市下降35.1%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月上旬54個城市合計(jì)簽約住宅9.76萬套，環(huán)比3月11.28萬套下降了13.5%，其中一線城市回落顯著，跌幅18%。
　　易居研究院比較了“滬9條”實(shí)施前后四周上海的樓市變化，新房成交面積和價格降幅分別為56%和4%，部分區(qū)域(如虹口)降價幅度達(dá)29%。與上海同一天(3月25日)發(fā)布調(diào)控新政的深圳，“量價齊跌”態(tài)勢更顯著。新房成交面積連續(xù)6周下滑，降至去年以來除春節(jié)外的新低，新房均價從年初的每平方米5.1萬降至4.6萬。4月以來，深圳二手住房成交面積環(huán)比連續(xù)2周下跌，跌幅近50%，七成業(yè)主降低放盤價，降幅在5%至10%。
　　沖高后回落，是主要城市樓市“降溫”的主因。今年一季度，可謂樓市二十多年來最火爆的“小陽春”。據(jù)中指院監(jiān)測，一季度50個城市新房月均成交3100萬平方米，同比增長近50%，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。其中，3月單月成交4400萬平方米，近乎1、2月成交(2503萬平方米)的2倍。一季度監(jiān)測城市均“放量”上攻，一二三線城市新房成交同比分別增長27.6%、58.2%和60.6%。成交放量帶來價格快速回升，3月百城住宅均價11303元，同比上漲7.41%，又創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。
　　春節(jié)前后密集的政策“紅利”(降準(zhǔn)、首付比2次下調(diào)、契稅營業(yè)稅減免等)是主要城市一季度樓市火爆的“推手”。此輪樓市回升起始于2014年“9·30”新政，政策激勵(包括貨幣政策)是主要手段，改善型需求是入場主力。到目前為止，主要城市樓市已連續(xù)回升18個月。2015年，50個城市樓市成交量增長21%，今年一季度再增長50%，沖高后回落有必然性。
　　政策“紅利”觸及天花板是樓市“降溫”的另一原因。今年1、2月，忌憚于人民幣貶值預(yù)期下資本外流，降息空間迅速收窄;3月，人民幣匯率趨穩(wěn)，外匯儲備轉(zhuǎn)而回升，降準(zhǔn)預(yù)期降低。同時，CPI進(jìn)入“2時代”，豬肉、蔬菜價格創(chuàng)新高，降息空間全面收窄，貨幣環(huán)境對樓市的支撐力度也在下降。同時，近期金融監(jiān)管部門加大了首付款來源的監(jiān)管力度，中介、小貸公司及P2P平臺等樓市首付“場外配資”被叫停，投機(jī)炒作也開始退場。
　　除貨幣環(huán)境外，樓市利好政策也在收窄。一方面，房貸最低首付比已降至20%，進(jìn)一步下降空間逼仄。同時，借助杠桿炒作頻繁，加上各界對于樓市加杠桿有質(zhì)疑，3月以來，包括“環(huán)京縣”、上海周邊、廣深周邊等二三線城市，已將最低首付比從20%提至30%，滬深降杠桿幅度更大;另一方面，京滬穗深周邊二三線城市，成了樓市新的“風(fēng)向標(biāo)”。3月，房價上漲TOP10城市中，東莞、惠州、蘇州、昆山排在前4位。而南京、蘇州、東莞、惠州以及廊坊都在收緊樓市政策。
　　隨著一線城市政策收緊，資金開始向三大都市圈內(nèi)二三線城市轉(zhuǎn)移，但投資炒作行為泛濫，東莞和惠州70%的房子被深圳人買走，其中90%是投資客;“環(huán)京縣”特別是“北三縣”(三河市、大廠縣、香河縣)房價之所以在一年內(nèi)翻番，投資客推動是主因。據(jù)悉，滬浙蘇投資客已從蘇州、杭州、南京等高房價區(qū)域轉(zhuǎn)向了價格“洼地”的無錫、南通，無錫今年47%的房子被外地人買走。
　　由于樓市回升主要集中在三大都市圈，意味著虹吸效應(yīng)強(qiáng)烈，而資金從全國各地涌入三大都市圈，與政府“去庫存”戰(zhàn)略不符。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2月全國商品房待售面積、施工面積分別增加3.6億平方米、2000萬平方米，預(yù)示著“去庫存”壓力仍較大。預(yù)計(jì)未來還會有抑制性政策出臺，市場上攻的預(yù)期隨之逆轉(zhuǎn)。
　　對一線城市，如政策趨緊的滬深兩市，成交量“腰斬”式回調(diào)，趕政策“末班車”是重要原因，如非戶籍社?！?年改3年”的深圳，“新政”前二手房成交翻了3倍，需求過度釋放，造成新政后需求萎縮。而事實(shí)上滬深樓市“新政”力度并不大，以兩市均上調(diào)非戶籍人口社保繳納門檻為例，由于2011年以來強(qiáng)制社保繳納，上海和深圳涉及人群分別僅27%和10%。因此，樓市大幅回調(diào)，源于前期投資炒作需求爆發(fā)、房價上漲過快、換房需求釋放殆盡、剛需退出，導(dǎo)致市場在高位時神經(jīng)脆弱，政策效應(yīng)(如打擊首付貸)和回調(diào)疊加改變了上漲預(yù)期。
　　預(yù)計(jì)，一線城市樓市此輪回調(diào)期將超過6個月，累計(jì)成交量同比跌幅在30%至50%，房價將回調(diào)10%至20%;重點(diǎn)二三線城市庫存消耗過快，庫存周期已降至4至6個月，受益于一線城市需求溢出、“去庫存”利好，而短期內(nèi)補(bǔ)庫存可能性不大，平穩(wěn)向上是下半年大趨勢;其他二三四線城市，由于庫存龐大，“去庫存”依舊是主基調(diào)，加上地方政府對樓市的依賴、扶持力度也大，行情很可能不溫不火。
　　從中長期看，轉(zhuǎn)型期需要寬松的貨幣環(huán)境，制造業(yè)“去產(chǎn)能、去杠桿”需要居民“加杠桿”，熨平制造業(yè)波動導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑、系統(tǒng)性金融風(fēng)險。當(dāng)貨幣寬松疊加居民“加杠桿”，樓市景氣回升是國際慣例。再加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，充裕的社會資金始終在尋找避難所，而重點(diǎn)城市樓市是為數(shù)不多的安全資產(chǎn)。因而，中長期內(nèi)，重點(diǎn)城市樓市依舊看好。